В соответствии с действующим законодательством вопрос о переходе земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме разрешается в соответствии с правилами ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Пунктом 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос о переходе прав на земельный участок под многоквартирным домом решается в зависимости от времени его формирования и кадастрового учета:

согласно п. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, такой переход произошел с момента введения в действие ЖК РФ - с 1 марта 2005 года;

согласно п. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

По общему правилу момент возникновения общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома совпадает с моментом государственной регистрации возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», указано следующее «...у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».

Согласно ст. 16 Закона № 189-ФЗ для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом необходимо:

государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме,

формирование земельного участка под многоквартирным домом и проведение в отношении этого земельного участка кадастрового учета.

Согласно ст. 16 Закона № 189-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок должен быть сформирован именно под многоквартирным домом, при чем под каждым жилым домом отдельно (один многоквартирный дом с входящими в него объектами недвижимого имущества - один земельный участок).

При наличии двух вышеуказанных условий у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на земельный участок. В случае если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право какого-либо лица (например, право собственности застройщика), эти же обстоятельства являются основанием для прекращения этого права.

С 1 марта 2005 года (с момента введения в действие ЖК РФ) земельные участки под многоквартирными домами (под каждым в отдельности), которые были сформированы в установленном порядке и в отношении которых был проведен кадастровый учет, при этом в этих многоквартирных домах были зарегистрированы права всех собственников на все жилые и нежилые помещения, перешли в общую долевую собственность домовладельцев на основании п. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. В этом случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на такой земельный участок зарегистрировано право другого лица, оно может быть прекращено по представлению в регистрирующий орган заявления собственника земельного участка о прекращении права и документа от органа, осуществляющего деятельность по- ведению государственного земельного кадастра, подтверждающего, что земельный участок под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет с указанием даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

На основании п. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ права собственника земельного участка под многоквартирным домом прекращаются с момента формирования земельного участка и проведения в отношении него кадастрового учета в установленном порядке (в Санкт-Петербурге формирование земельного участка осуществляется в соответствии с Инструкцией «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом», утвержденной распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 20.04.2005 г. № 500-рк), при условии наличия государственной регистрации прав всех собственников на все жилые и нежилые помещения многоквартирного дома. В этом случае для прекращения права собственнику земельного участка также необходимо будет представить в регистрирующий орган заявление о прекращении права собственности и документ, подтверждающий, что земельный участок под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет с указанием даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона о регистрации, п. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Однако при этом, записи в ЕГРП о правах на общее имущество (в частности, земельный участок) не вносятся - они могут быть внесены только на основании заявления правообладателей.

Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей долевой собственности только с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

В соответствии со ст. 15 Закона № 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Закона № 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Однако орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе самостоятельно определять размеры долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно ст. ст. 17, 18 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании правоустанавливающих документов, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В случае если имущество находится в общей долевой собственности в ЕГРП должна быть внесена запись о размере доли в виде простой правильной дроби (п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. №219).

Таким образом, в случае обращения за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, заявителям (собственникам помещений в многоквартирном доме) необходимо будет представить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или соглашение собственников помещений в многоквартирном доме об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.